Assembleia de condóminos

Definição

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.
A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).

Número de reuniões da assembleia por ano

Deve obrigatoriamente ser realizada uma assembleia no fim dos doze meses de administração. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio

Regras a que obedece a convocatória das reuniões

A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

Conteúdo da convocatória

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja suas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

Consequências da falta de quórum

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada

Votação – quantos votos por fração

O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fração corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração; uma fração com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fração com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.

No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração.

Decisões da assembleia – que maiorias

Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples.

Exceções a esta regra:

1- Deliberações que exigem 2/3 do valor total:

– Alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
– Obras de inovação;
– Alteração do fim da fração autónoma, sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim da mesma;

– Alteração da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício.

2 – Deliberações que exigem unanimidade:

– Alteração do título constitutivo;
– Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a 3/4 do seu valor total;
– Aprovação do regulamento do condomínio (apenas quando este faça parte do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal);
– Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.

Vemos assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.
A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de receção, até trinta dias após aprovação da ata.
Depois de receberem a carta, esses condóminos têm noventa dias para informarem a assembleia de condóminos, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.
Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.

Falta de um condómino a uma reunião

A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.

Deliberações inválidas

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
As deliberações inválidas podem ser nulas, anuláveis e ineficazes. São nulas as deliberações tomadas pela assembleia que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesse indisponíveis e de ordem pública. Por sua vez, as deliberações anuláveis são aquelas que, recaindo sobre matérias que são da competência da assembleia de condomínio, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis ou regulamentos que se encontram em vigor. Por último, as deliberações ineficazes, são aquelas que têm por objecto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, seja porque dizem respeita à propriedade exclusiva dos condóminos, seja porque representam uma ingerência no domínio ou administração exclusiva que qualquer proprietário tem sobre a sua própria fração.
No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.

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