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A. Despesas com a conservação e fruição correntes – Artigo 1424º do Código Civil

1) Como devem ser divididas as despesas do condomínio?

As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas frações.

Exceções a esta regra:

– Se o título constitutivo determinar de outra forma;
– Se o regulamento previr outras situações;
– Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra). Deste modo, as despesas ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da respectiva fruição.

2) Método de pagamento das despesas correntes de condomínio.

Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada normalmente na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.

3) Quem gere esse dinheiro?

Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.
É ao administrador que compete gerir o dinheiro (ver funções do administrador).

B. Despesas com inovações – Artigo 1426º do Código Civil

As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1). Por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo, pois, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à afectação ou destino, nomeadamente económico.

Excepção a esta regra:

Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada – obras de natureza voluptuária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.

C. Despesas com obras de conservação e beneficiação

1) Reparações indispensáveis e urgentes

Estas despesas ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1).

2) Reparações necessárias à manutenção do prédio em boas condições

No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

D. Questões práticas

1) Um condómino que vive no 3º andar pode recusar-se a pagar o serviço de elevador alegando que tem pânico de elevadores e que sobe sempre pelas escadas?

Não. Uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo. A obrigação de suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, em particular dos elevadores, só não existe para os condóminos que não possam, de modo algum, e seja em que medida for, aproveitar-se da serventia da parte comum em apreço, pois desde que, objectivamente, o possam fazer, e independentemente de quererem ou não dela se servir, estão obrigados à correspondente contribuição. Assim, o que releva é a possibilidade objectiva de utilização do elevador e não o seu uso efetivo.

2) Se um condómino não habita a sua fração está obrigado a pagar os encargos resultantes da vida em condomínio?

Quando o condómino não habita a sua fração, está obrigado a participar das despesas comuns do prédio, nomeadamente, nos custos decorrentes da limpeza das partes comuns, da gestão do edifício, conservação e reparação do prédio e, ainda contribuir para o fundo de reserva comum, destinado a obras de conservação ordinária e extraordinária e beneficiação, na proporção do valor das suas frações.

3) Se um condómino (v. Funções do administrador) se recusa a pagar as despesas correntes de condomínio, que fazer?

O administrador deverá interpelá-lo para proceder ao pagamento das quotas de condomínio em atraso. Se o condómino devedor não pagar a quantia solicitada, deverá, então, o administrador interpor a consequente ação judicial contra ele. Serve a ata da assembleia de condomínio como título executivo para a ação executiva. Assim, devem os condóminos deliberar em assembleia de condomínio sobre a interposição da referida ação judicial contra o condómino devedor e juntar uma ata que aprove os montantes das quotas mensais.

4) Se um terraço de cobertura, utilizado exclusivamente por um condómino necessitar de obras, deverá ser ele a suportar o custo dessas obras?

Depende:

I – Se a necessidade das obras resulta da utilização indevida desse espaço, por exemplo da construção pelo condómino de canteiros no terraço que provocaram infiltrações, a responsabilidade é sua;

II – Se a necessidade das obras resulta de factos que são alheios à utilização do espaço por esse condómino, a responsabilidade é de todos os condóminos.

A. Obras facultativas

As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio (ver Despesas de Condomínio).

B. Obras obrigatórias

– Obras prioritárias

As obras com reparações indispensáveis e urgentes são obrigatórias e prioritárias.

Exemplos de situações que exigem obras imediatas:
– Fugas de gás na conduta do prédio;
– Rotura na canalização da água;

1) De quem é a responsabilidade da execução destas obras?

O perigo criado por estas situações exige que sejam tomadas decisões rápidas pelo administrador do prédio; se este não agir, porque não está presente ou porque é pouco diligente, qualquer condómino pode responsabilizar-se pela reparação.

Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a atuação do condómino.

2) Quem suporta os custos destas obras?

Os condóminos na proporção das suas quotas.

– Obras de conservação e beneficiação

A conservação do prédio é da responsabilidade de todos os condóminos.

1) Quando é que deverão ser feitas essas obras?

Sempre que necessário.

O regulamento geral das edificações urbanas (RGEU) determina que sejam feitas obras de conservação e beneficiação nos prédios, pelo menos de oito em oito anos.
As Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.

C. Destruição do prédio

Uma situação pouco frequente é a destruição do edifício, mas que pode acontecer em consequência de uma catástrofe ou da sua idade avançada.

Em caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente pelo menos, 3/4 do seu valor, qualquer condómino poderá exigir a venda dos terrenos e materiais.

A venda será feita da forma que for determinado pela assembleia.

Se a destruição atingir uma parte menor do edifício pode a assembleia de condóminos deliberar que o edifício deve ser reconstruído, devendo para o efeito deliberar por maioria do número de condóminos e por maioria do capital investido; situação especial de dupla maioria.

Os condóminos que não queiram a reconstrução poderão ser obrigados a vender as suas frações a outros condóminos.

A. Seguro obrigatório

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.

1) Quem está obrigado a celebrar o seguro obrigatório?

Os condóminos individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.
O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os condóminos obrigados a pagar-lhe o prémio.

2) É obrigatória a atualização anual do seguro?

Sim. Deve a assembleia de condóminos decidir sobre a atualização. Se não o fizer, o administrador tem que atualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

B. Seguro facultativo

Existem seguros que cobrem variados riscos para além do risco de incêndio; são os seguros multi riscos, nomeadamente multi riscos habitação e multi riscos condomínio. O seguro multi riscos condomínio é um seguro de grupo que abrange todos os condóminos, pelo que se espera seja mais barato.

Se os condóminos de um prédio têm seguro individual de incêndio ou seguro individual multi riscos habitação e pretendem subscrever um seguro multi riscos condomínio devem autorizar em assembleia de condóminos, o administrador a contratar o seguro e avisar a sua seguradora com a antecedência mínima de um mês do vencimento da anuidade, que não pretendem renovar o seguro.

A. Definição

Nos termos da lei (cfr. artigo 1429 – A do Código Civil), o regulamento é um documento que contém regras sobre “o uso, a fruição e a conservação das partes comuns”.

B. Obrigatoriedade ou não da sua elaboração

Só é obrigatória a elaboração do regulamento quando o prédio tem mais de quatro condóminos e se não existir já um regulamento que faça parte do título constitutivo.

C. Entidade que faz o regulamento

O regulamento deve ser elaborado pela assembleia de condóminos. Se esta o não fizer deverá ser o administrador a suprimir essa falta.

D. Entidades que ficam obrigadas pelas regras contidas no regulamento

– Condóminos/Proprietários;
– Arrendatários;
– Comodatários, ou seja, aqueles que vivem na fração por empréstimo;
– Usufrutuários, ou seja, aqueles que têm o direito de viver na fração sem a poderem vender.

O condomínio tem duas contas:

– Conta à ordem destinada aos pagamentos correntes (pagamentos de água, luz, limpeza de escadas…);

– Conta a prazo onde devem ser depositadas comparticipações respeitantes ao fundo comum de reserva;

O condomínio poderá ter uma outra conta a prazo – facultativa e que pretende fazer face a despesas futuras como reparações de grande monta – que constitui a conta poupança condomínio.

Definição

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.
A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).

Número de reuniões da assembleia por ano

Deve obrigatoriamente ser realizada uma assembleia no fim dos doze meses de administração. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio

Regras a que obedece a convocatória das reuniões

A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.

Conteúdo da convocatória

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja suas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

Consequências da falta de quórum

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada

Votação – quantos votos por fração

O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fração corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração; uma fração com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fração com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.

No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração.

Decisões da assembleia – que maiorias

Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples.

Exceções a esta regra:

1- Deliberações que exigem 2/3 do valor total:

– Alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
– Obras de inovação;
– Alteração do fim da fração autónoma, sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim da mesma;
– Alteração da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício.

2 – Deliberações que exigem unanimidade:

– Alteração do título constitutivo;
– Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a 3/4 do seu valor total;
– Aprovação do regulamento do condomínio (apenas quando este faça parte do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal);
– Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.

Vemos assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.
A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de receção, até trinta dias após aprovação da ata.
Depois de receberem a carta, esses condóminos têm noventa dias para informarem a assembleia de condóminos, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.
Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.

Falta de um condómino a uma reunião

A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes.

Deliberações inválidas

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
As deliberações inválidas podem ser nulas, anuláveis e ineficazes. São nulas as deliberações tomadas pela assembleia que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesse indisponíveis e de ordem pública. Por sua vez, as deliberações anuláveis são aquelas que, recaindo sobre matérias que são da competência da assembleia de condomínio, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis ou regulamentos que se encontram em vigor. Por último, as deliberações ineficazes, são aquelas que têm por objecto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, seja porque dizem respeita à propriedade exclusiva dos condóminos, seja porque representam uma ingerência no domínio ou administração exclusiva que qualquer proprietário tem sobre a sua própria fração.
No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

– Convocar a assembleia de condóminos;
– Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
– Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
– Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
– Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
– Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
– Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
– Executar as deliberações da assembleia;
– Representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas;
– Prestar contas à assembleia;
– Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
– Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Quem pode ser administrador

O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro.

Remuneração

O cargo do administrador é remunerável sendo a remuneração fixada pela assembleia de condóminos.

Duração do exercício das suas funções

O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Falta de nomeação de administrador

Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino.
Se mesmo assim o administrador não houver sido nomeado judicialmente, as suas funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das frações constante do registo predial.

Destituição do administrador no decurso do seu mandato

O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

Interposição de ações em tribunal pelo administrador

O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer condómino, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.