A. Despesas com a conservação e fruição correntes – Artigo 1424º do Código Civil
1) Como devem ser divididas as despesas do condomínio?
As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas frações.
Exceções a esta regra:
– Se o título constitutivo determinar de outra forma;
– Se o regulamento previr outras situações;
– Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra). Deste modo, as despesas ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da respectiva fruição.
2) Método de pagamento das despesas correntes de condomínio.
Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada normalmente na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.
3) Quem gere esse dinheiro?
Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.
É ao administrador que compete gerir o dinheiro (ver funções do administrador).
B. Despesas com inovações – Artigo 1426º do Código Civil
As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1). Por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo, pois, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à afectação ou destino, nomeadamente económico.
Excepção a esta regra:
Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada – obras de natureza voluptuária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.
C. Despesas com obras de conservação e beneficiação
1) Reparações indispensáveis e urgentes
Estas despesas ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1).
2) Reparações necessárias à manutenção do prédio em boas condições
No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
D. Questões práticas
1) Um condómino que vive no 3º andar pode recusar-se a pagar o serviço de elevador alegando que tem pânico de elevadores e que sobe sempre pelas escadas?
Não. Uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo. A obrigação de suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, em particular dos elevadores, só não existe para os condóminos que não possam, de modo algum, e seja em que medida for, aproveitar-se da serventia da parte comum em apreço, pois desde que, objectivamente, o possam fazer, e independentemente de quererem ou não dela se servir, estão obrigados à correspondente contribuição. Assim, o que releva é a possibilidade objectiva de utilização do elevador e não o seu uso efetivo.
2) Se um condómino não habita a sua fração está obrigado a pagar os encargos resultantes da vida em condomínio?
Quando o condómino não habita a sua fração, está obrigado a participar das despesas comuns do prédio, nomeadamente, nos custos decorrentes da limpeza das partes comuns, da gestão do edifício, conservação e reparação do prédio e, ainda contribuir para o fundo de reserva comum, destinado a obras de conservação ordinária e extraordinária e beneficiação, na proporção do valor das suas frações.
3) Se um condómino (v. Funções do administrador) se recusa a pagar as despesas correntes de condomínio, que fazer?
O administrador deverá interpelá-lo para proceder ao pagamento das quotas de condomínio em atraso. Se o condómino devedor não pagar a quantia solicitada, deverá, então, o administrador interpor a consequente ação judicial contra ele. Serve a ata da assembleia de condomínio como título executivo para a ação executiva. Assim, devem os condóminos deliberar em assembleia de condomínio sobre a interposição da referida ação judicial contra o condómino devedor e juntar uma ata que aprove os montantes das quotas mensais.
4) Se um terraço de cobertura, utilizado exclusivamente por um condómino necessitar de obras, deverá ser ele a suportar o custo dessas obras?
Depende:
I – Se a necessidade das obras resulta da utilização indevida desse espaço, por exemplo da construção pelo condómino de canteiros no terraço que provocaram infiltrações, a responsabilidade é sua;
II – Se a necessidade das obras resulta de factos que são alheios à utilização do espaço por esse condómino, a responsabilidade é de todos os condóminos.